城市发展中的土地制度研究

黄祖辉，博士生导师，现为浙江大学农业现代化与农村发展研究中心主任，浙江省省政府经济建设咨询委员会委员，中国农业经济学会理事，国际农业紧经济学会会员，曾在《中国社会科学》、《经济研究》等中外期刊上发表论文130多篇，论著《财产、权力与公共关系》等近十部。汪晖，博士，现为浙江大学讲师，曾在《经济研究》、《中国农村经济》、《中国土地科学》等学术杂志上发表论文十余篇，与人合著《土地管理与国土问题新探》。

我国的改革开放带来的是城市的飞速发展，但随之而来的就是城市土地制度问题。浙江省哲学社会科学规划办公室主编的这本《城市发展中的土地制度研究》，以浙江省的发展为案例，探讨了城市化进程及其三农问题的影响等具有现实意义的问题，全面系统地研究了我国土地制度改革，是研究我国现阶段城市发展、土地政策的重要学术报告。

摘 要
Abstract
1 导 论
1．1 选题依据与背景
1．2研究框架和研究方法
1．3 创新之处
2 城市发展与土地制度的理论溯源和研究进展
2．1 城市发展理论
2．2 国内学术界的新近努力
2．3 土地制度理论进展
2．4 本章小结
3 浙江省城市发展背景
3．1 浙江省城市化进程的现状与回顾
3．2 浙江省城市发展水平的总体评价
3．3 正在转变中的城市化模式：未来十年浙江省城
市化展望
3．4 土地问题与城市化
3．5 本章小结
4 城市化进程中的土地使用制度
4．1 城市土地使用制度发展历程
4．2 改革前后城市土地使用制度对浙江省城市
发展的影响
4．3 现行土地使用制度的弊端
4．4 本章小结
5 城市化进程中的土地收益分配制度
5．1 土地收益分配与城市发展
5．2 土地市场、土地价格以及税费转嫁
5．3 土地开发时机与土地黑市
5．4 现行土地收益分配制度的弊端与根源
5．5 本章小结
6 城市化进程中的土地规划制度
6．1 土地规划制度与城市发展
6．2 计划失灵：两个案例
6．3 规划过程
6．4 计划失灵的原因
6．5 本章小结
7 城市化进程中的土地管理体制
7．1 土地管理体制的演变
7．2 现行土地管理体制的弊端
7．3 现行土地管理体制对城市发展的影响
7．4 现行土地管理体制的摩擦根源与改革难点
7．5 本章小结
……
9．3土地租金、农地长期租赁市场与农村劳动力转移
9．4农地长期租赁市场培育的障碍
9．5本章小结
10结论、对策与展望
10．1本报告主要结论
10．2城市化进程中土地制度改革的对策
10．3未来研究展望
参考文献
附 表
后 记

4．1．2 城市土地使用制度改革过程
1978年以后，经济体制改革的推进对要素市场的建立和完善提出了要求，国内开始引进外资，在各地，外资企业、中外合资企业以及中外合作经营企业纷纷开办起来，在此背景下，1979年我国公布了《中外合资经营企业法》，其中第五条规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府交纳使用费。”其后又于1980年公布了《关于中外合资经营企业建设用地暂行规定》，明确规定“中外合营企业用地，不论新征用地，还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费”。1983年9月公布的《中外合资企业实施条例》对土地有偿使用做出了进一步规定，包括用地审批程序和土地使用费的确定。在这一阶段，我国土地使用制度改革主要定位于土地的有偿使用，还没有形成土地市场。
1987年9月，深圳率先将一块5321平方米的地块，采用协议的方式出让给中航技术进出口深圳工贸中心作为职工宿舍用地。同年11月，又将一幅46355平方米的土地以招标方式出让，12月1日，深圳市政府以拍卖方式出让了一块面积8588平方米的土地使用权，敲响拍卖出让土地使用权的第一槌。这一做法开创了中国土地市场的先河，真正意义上的土地市场开始形成。同年11月国务院批准了国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后的土地可以转让、出租、抵押。这是我国土地使用制度带有根本性的改革，打破了土地长期无偿、无限期、无流动、单一行政手段的划拨制度，创立了以市场手段配置土地的新制度。
1988年4月《宪法》修正案删除了土地不得出租的规定，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定，《土地管理法》也进行了相应的修改，明确规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1990年5月，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行管理办法》和《外商投资成片开发经营土地暂行管理办法》。由此我国的土地市场取得了合法地位。
1992年邓小平南巡讲话和中国共产党十四大确立了社会主义市场经济体制的改革目标，大大加速了土地使用制度改革和土地市场培育的进程。党的十四届三中全会决定把土地使用制度的改革作为整 ……