以案说法(房地产法篇)/以案说法丛书

本书通过案例分析的形式，从房屋产权的确定、房屋买卖、房屋租赁和抵押、房屋拆迁和互换、房屋典当、房屋腾退、房地产相邻关系、土地产权纠纷等十个方面分析了目前房地产纠纷的主要类型，介绍了现行房地产法律规定以及相关的法律原理，以期使读者通过本书的阅读，能够更多地了解我国房地产法律，尽可能减少纠纷，维护自己的合法权益。

第一章 房屋确权 1.以他人之名行自己买房之实,发生纠纷后,如何确定房屋产权? 2.房屋产权证内容与事实不符,应该如何确定房屋产权? 3.部分共有人擅自处分共有房屋的,善意受让人能否取得房屋的所有权? 4.共建房屋...

书摘
【法律分析】
法院对于本案形成两种意见。一种意见认为：根据合同法规定的合同自愿原则，当事人有权自主决定合同的内容。买卖合同中的房价是当事人自由协商的结果，应尊重其意思表示。赠与与买卖是两个独立的合同关系，两者并非互为条件。因此，甲公司应履行其买卖合同。另一种意见认为：甲公司与乙公司同时签订两个合同，这两个合同之间存在特殊的联系。因为甲公司售房价过低，而同时乙公司又准备向甲公司为赠与行为，这两个合同不是相互无关的。应探究当事人真实的意思表示。另据法院委托房地产评估机构对争议标的物所作的价格鉴定，结论为该写字楼时价为2000万人民币。
那么，对于本案应否坚持合同自愿原则，使当事人所订立的合同获得法律效力呢？合同自愿原则，又称合同自由原则，是合同法的一项基本原则，其含义为：民事主体有决定是否缔结合同的自由，有选择合同相对人的自由，有决定合同内容的自由，并有变更、解除合同的自由。在我国市场经济的发展中，应树立合同自由原则，鼓励交易、活跃市场。然而，合同自由并非意味着民事主体可以订立任何合同。合同若违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公益，则依法不发生合同的效力，为无效的合同。因此，在实行合同自由的同时，也必须加强对合同行为的法律规制，防止各种滥用合同自由的行为。
本案中，甲公司主张，乙公司利用赠与合同使甲公司与之签订买卖合同是一民事欺诈行为，由于甲公司的自由意思表示受到阻碍，形成了错误认识，才以低价与乙公司达成售房协议。因此主张撤销买卖协议。对于本案到底应尊重当事人的合意还是应根据甲公司的请求定性为民事欺诈。要对本案的事实及其特征作出充分的分析之后才能作出回答。本案关键在于如何解释当事人行为的目的及行为内容。
我们知道，房地产交易成本巨大，当事人不仅要经过漫长的谈判准备，即使在交易成功之时仍然要负担大量税费。根据我国税收法律的规定，房地产交易中买卖双方各自需交付印花税，税率为标的额的万分之五，同时买方还要交纳契税即房地产转让税、负担城市建设基金等。本案所涉及标的物市场价格约为2000万元人民币左右，而甲公司仅以500万元的价格出售给乙公司，作为一个以营利为目的商业公司，甲公司显然是在明知其后果的情形下故意选择了这一价格。若非另有企图，一个正常的商人是绝不可能作出如此行为的。所以，在签订以极不正常价格出售写字楼的同时，双方又签订了赠与协议，其
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