房地产开发：原理与程序（第三版）

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    《房地产开发：原理与程序》由美国资深房地产专家撰写，被美国许多高校商学院选为MBA课程教材，也是房地产开发商必读的专业实务指南。本书全面系统地介绍了美国房地产业及房地产开发的历史，完整地再现了房地产业所依存的社会经济环境。结合Europa中心和Museum大厦两个具体案例，遵循房地产开发的八阶段模型，全面阐述了房地产开发所涉及的融资、市场研究、规划与政府审批、项目实施、项目运营与资产管理等主要过程，系统介绍开发商、政府、金融机构、专业人士和公众在房地产开发中所起的作用。 　　美国房地产开发业已经相当成熟和完善，本书中所阐述的内容，不仅可以为中国的学生、学者提供完整系统的房地产开发知识，而且为中国的开发商提供了可借鉴的经验与信息。贯穿全书的房地产开发中的政府参与，尤其是政府在可支付住宅建设、旧城改造和新区开发、基础设施建设中的作用，对面临建设符合国际惯例的市场规则之重任的政府相关管理部门来说，都极具借鉴意义。 　　本书适用于房地产开发商、制定房地产政策的决策人员、房地产开发研究人员、咨询公司、高等院校房地产相关专业教材或教学参考书，同时也适合作为业内机构和公司的培训教材。

    迈克·E·米勒斯博士（Mike E. Miles） 美国忠诚（Fidelity）房地产资产管理公司组合投资管理经理，曾任普天寿（Prudential）地产集团的副总裁和普天寿房地产投资公司总经理。并曾在威斯康星大学麦迪逊分校等多家大学任教。 米勒斯先生编著了多本有关房地产经济的教材和手册以及超过50篇的学术论文，曾任美国房地产投资信托经理人全国理事会、美国房地产与城市经济学会主席，及《房地产金融》（real estate finance）杂志的主编。米勒斯先生获得华盛顿大学学士学位，斯坦福大学MBA学位，得克萨斯大学奥斯汀分校博士学位。 盖尔·贝伦斯(Gayle Berens) 美国城市土地学会（ULI）房地产开发实务副总裁，负责与房地产和土地开发（包括商用房地产、居住房地产和公园设施开发）实务相关的出版和教育计划。另外还负责ULI与大学合作计划，包括学术会员计划。贝伦斯是多本著作的合作著者。她在ULI先后多次组织有关“城市复兴”的多边学术会议和市长论坛，曾担任了6年的ULI房地产学校的校长。获威斯康星大学Green Bay分校学士学位，乔治敦大学硕士学位。 马克·A·韦斯博士（Marc A. Weiss）美国政策中心高级研究员、伍德罗·威尔逊（Woodrow Wilson）国际学术交流中心公共政策专家、华盛顿特区都市投资策略公司（Metropolitan Investment Strategies）总裁。曾担任美国联邦政府住房与城市发展部（HUD）部长特别助理、哥伦比亚特区住房与社区发展部部长高级顾问、华盛顿特区经济策略规划发展主任。曾任哥伦比亚大学房地产开发研究中心主任、副教授。在麻省理工学院、伊利诺伊大学芝加哥分校、加利福尼亚大学洛杉矶分校担任教职。获得斯坦福大学政治科学荣誉学士学位、加利福尼亚大学伯克利分校城市与区域规划博士学位。

    房地产开发改善了人居环境，影响到每一个人，并在很大程度上决定了我们未来生活的方式。

第一篇 概述
第1章 房地产开发程序概述
第2章 美国的土地与人口统计
第3章 开发商及其合作伙伴
第二篇 金融
第4章 房地产金融概览
第5章 金融理论：房地产融资决策基础
第6章 房地产金融创新
第三篇 美国房地产开发的历史
第7章 殖民地时期到19世纪末
第8章 19世纪后期到第二次世界大战
第9章 二战结束至今
第四篇 创意
第10章 阶段一：初始创意
第11章 市场研究：产生创意的工具
第12章 阶段二：创意的细化
第五篇 规划与分析：公共部门的角色
第13章 公共部门的角色
第14章 开发过程中公共/私营部门角色的配合
第15章 可支付住宅
第六篇 规划与分析：市场视角
第16章 阶段三：可行性研究
第17章 市场分析：收集、验证和理解市场信息
第18章 市场研究中信息的来源
第七篇 开发项目实施
第19章 阶段四与阶段五：合同谈判和正式签约
第20章 阶段和阶段七：建设、竣工和正式入住
第八篇 物业运行
第21章 阶段八：物业、资产和组合投资管理
第22章 来自市场营销和销售的挑战
第23章 关于未来的讨论
附录与索引
译后记

书摘
景观建筑师已经成为开发队伍中的一同并发挥着越来越重要的作用。在传统的项目规划过程中，开发建设项目的景观设计是由规划师甚至建筑师、园林规划师完成的，然而随着社会经济的发展和人居环境意识的加强，人们对建筑景观的要求已经远远超出了种草种树以提高绿化覆盖率的范畴，因此景观建筑师作为一个独立的专业也就应运而生。景观建筑师的责任是：在充分利用现有环境的基础上，进行用地规划；通过强化自然环境，创造人工景观，丰富建造环境。
在当今的开发市场上，许多社区和潜在购买者或租客非常关心景观因素，并以此来判断开发项目的素质。为了寻找项目的独特形象，开发商常常像对建筑设计的依赖那样，希望景观设计能为其开发的项目增添独到的色彩，提高项目的品味。尤其是居住和混合用途的项目，景观设计既能区分不同用途的区域，又能使各区域间建立起连续有效的联系。
景观建筑师负责对开发项目占地范围内所有裸露空间的景观规划，通过选择和种植各种植物、选择景观形式、很好地利用灯光和阴影，以及配合自然环境，创造出良好的景观环境。汽车和人行道路、灯光、符号、水流、户外座椅、台阶、车棚、小径、小品、绿地、花园、室外公共活动区域、自行车和人行路线等景观因素，都是景观建筑师营造景观环境的有效手段。景观设计常被用来创造一个地方的意念，使得租客和住户在有限的场地内能产生独特的感觉，景观的形式也可以淡化开发对周围地区的影响。建筑设计可以在有限的一组场地内建立一个不同土地用途之间的边界，而景观设计则要弱化这些边界的分割作用，以便给使用者提供一个更协调的环境。景观建筑师在为开发商工作时，不仅要创造一个独特的开发场地，还要实现相邻土地用途之间的有效衔接。此外，对一个场地形象的需求好像永远也不过分，与过去相比，开发商为了营造出更好的生活环境，其所投入的资金越来越多。近年来，人居环境质量成了人们关注的首要问题，人们对其周围环境质量的要求也就越来越高。
总之，认识到景观建筑师可以创造更有吸引力的人居环境和地区特色这一点非常重要。例如，一提到纽约市的中央公园，人们马上就会联想到其很有特色的桥梁和景观。整个社区如新罕布什尔州曼彻斯特市的斯特劳·希尔(Straw Hill)社区，其新英格兰乡村特色在很大程度上是通过其植物、开放空间和总体场地设计实现的。
景观建筑师通过开发全部的绿化带和公园系统，实现了大型城市区域的自然分割。例如，环
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