住房金融新业务与法规

    商业银行业务的创新已经成为当代金融市场的一个重要趋势，自20世纪中后期以来，伴随经济全球化步伐的加快、金融高科技的发展及金融理论的不断突破，商业银行的业务品种、管理方法、市场营销等诸多方面的创新引起了社会各界的广泛关注． 　　传统的存贷业务、住房金融业务不断更新；中间业务的地位日益提升，尤其是新型中间业务占据的地位则更加凸显；受国际商业银行业务影响而发展起来的国际保理、福费廷等新型国际贸易融资业务已经受到国内商业银行的青睐；随着商业银行改革形势的日益紧迫，不良资产的处置已经成为各家商业银行关注的重大问题，围绕不良资产处置而引发的金融资产证券化相关的业务和服务，将成为21世纪中国商业银行关注的焦点之一。 　　值得注意的是，在银行业务创新的过程中，我们不能忽视创新业务中随之带来的新型法律问题和相关法律风险。事实上，目前引进和发展起来的银行新业务已经催生了不少新法律问题，也发展了大量的新法律法规和规章，尤其是监管机构的监管规章和最高人民法院的司法解释，已经成为当代商业银行创新不容忽视的重要制度依据。 　　为了有效地防范金融创新的风险，研究和探索创新产品和工具的合法性合规性极为必要。这不仅仅是商业银行内部法律顾问和其他内控人员所必须直面的问题，更是商业银行业务人员所必须关注的问题，也是法学理论界和司法界需要关心的重要法制问题。正是基于此，我们组织了商业银行一线的具有较高理论和实务水准的法律、业务骨干编写了《银行新业务与法律问题丛书》，以解决银行业务中的疑点和难点。 　　该丛书共分六册：《银行新存贷业务与法规》、《银行新中间业务与法律问题》、《银行业变革中的新法律问题》、《信用证与贸易融资新法律问题》、《住房金融新业务与法规》、《银行新业务法规手册》。每种书都把指导银行业务实务工作作为重点，着重介绍银行业务发展的新品种、新特点、新的变化以及实际操作，并对相对应的法律问题作出了解释，对法律环境作出了分析，具有很强的指导作用和实用性，显示出独特的价值： ●立足我国商业银行创新业务与法制的实际，充分反映了当代商业银行创新的新发展动态和趋势。 ●借鉴国际经验，具有一定的前瞻性，对国际金融市场中具有前沿性的工具、品种和制度给予评价。 ●重视可操作性，对新业务操作环节和规程作了分析和介绍，关注新业务法律问题以及法律风险的解决对策。 ●侧重对法律难点、新颖业务和相关制度的选择，充分吸纳了当代商业银行发展的主流新业务，尤其突出当代中国商业银行普遍面临的新业务和新问题。 ●在注重实际的基础上，还对银行业务的发展作出了展望，从法律角度进行了前瞻性的分析与论述。 　　作者在写作本套丛书过程中，注意业务与法律制度的对照关系，结构严谨，文字简洁、明了，很方便实务工作者的阅读、使用，对相关部门、经济工作者、法律从业人员来说，是一套很好的业务参考用书。

    

    我国商业银行住房金融业务在近年来得到了迅猛的发展，而且颇受各家商业银行的重视。住房金融业务中的个人住房贷款的资产质量也深受业界称道。住房贷款资产质量普遍良好，这在一定程度上缘于贷款担保机制——住房资产担保的相对可靠性。但不容忽视的是，由于我国信用法制和信用体系，尤其是个人信用体制的不健全，住房贷款引发的问题已经日益凸显。本书介绍了当代商业银行住房金融业务，尤其是住房贷款业务的最新发展情况和操作规程，并就这些业务相关的风险、法律问题及其对策作了系统的探讨。

上篇：新业务及其运作
第一章 住房金融业务概述
第二章 政策性住房金融业务
第三章 个人住房贷款业务
第四章 个人住房组合贷款业务
第五章 个人住房装修贷款业务
第六章 二手房贷款业务
第七章 转按揭贷款业务
第八章 住房开发贷款业务
下篇：新业务相关法律制度
第九章 住房金融法律制度
第十章 住房按揭法律制度
第十一章 新型住房按揭法律制度
第十二章 住房公积金法律制度
第十三章 住房抵押贷款证券化法律制度
第十四章 住房金融法律风险及其防范
第十五章 住房金融纠纷典型案例

书摘
个人住房贷款业务开办之初，由于普遍实行了抵押+担保+保险的多种保障机制结合的方式，该项业务被银行认为是风险低、利润稳定的信贷品种。事实也证明个人住房贷款的风险远远小于其他贷款品种。个人住房贷款的风险，即使是贷款额度与抵押物实际价值不超过80%的个人住房抵押贷款和不超过60%的个人商用住房贷款同样存在风险问题。调查显示，1999年某地个人住房贷款不良率为零，但随着业务的快速增长，从2000年开始，不良贷款开始增多，到年底不良贷款率达到0．2%，至2002年5月底不良贷款率又上升为0．5%。虽然只上升0．3个百分点，这里面却隐含着极大的潜在风险，原因是个人住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，风险点多而不易控制，加之这项业务是在起步阶段。
当然，从国内各家商业银行的统计情况来看，个人住房贷款业务目前仍然是风险相对较低的业务。从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务的主要风险如下。
第一，假按揭风险。有些房地产开发企业为了能够得到银行的贷款，便指派本企业员工办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款来套取银行贷款供开发商使用。这样就使低风险的个人住房贷款变成了高风险的房地产开发贷款。对于这种假按揭贷款，银行非常难于监控，一旦企业经营出现困难，无法按时偿还贷款，就会造成风险的集中暴露，致使大量的按揭贷款逾期。
第二，购房人借款时的资信信息不准确引发的风险。资信信息存在的问题主要有：一是借款人信用意识淡薄或缺乏诚信恶意拖欠贷款，如证明贷款者还款能力的收人证明水分较大，尤其是一些较小的公司开出的资信证明根本没有可靠的事实基础。有的借款人为了取得银行贷款，有意提供虚假资料与实际情况不符，其实际还款能力不强或根本无法偿还，容易造成贷款违约，形成风险。二是信用体系和信用法制的不健全，个人信用信息很难准确核实，个人信用信息的变化无法掌握；三是借款人还款能力下降，如由于借款人下岗、失业、投资投机失利等原因造成经济收入下降。因此，一旦借款人还款能力下降就会导致还贷受到影响，因而增加了借款人违约的可能性。随着国有企业职工下岗分流政策的实施以及私营企业、合资企业的不断增加，居民收入的不稳定因素也在逐渐增加，一部分高收入的家庭由于职业的变化而变成低收人家庭，甚至丧失收入来源。这种变化直接导致借款人不能按期偿还银行贷款，从而造成贷款逾期。其他意外事故也可能导致还款能力下降，如借款人患
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