204购房合同秦兵指南

    本书包括四部分： 一、关于204 介绍204合同的基本背景，主要包括： 　　《写给所有购房人的204》，秦兵介绍204合同的创作经历，他的主要想法，他对中国房地产市场的看法，他对消费者的忠告等。 　　《众说纷纭204》，汇集了社会各方对204合同的言论和观点，包括媒体、开发商、学者、律师和普通百姓的言论。 二、204购房合同示范文本 　　这是本书的核心部分，包括消费者买房签约时用到的四个合同范本，分别是：204条商品房买卖合同、67条简易版商品房买卖合同、商品房认购协议、套内使用面积补充协议。 　　其中204条商品房买卖合同是核心，它全面地考虑了商品房买卖中涉及的各种问题，秦兵律师为了让消费者更容易理解，特别就每一条款新增了释义，逐一解释买房的各种风险和防范之法，也就是为什么要订这些条款。 三、204购房合同实用指南 　　这一部分是秦律师就买房签约的操作问题为消费者提供的具体指导，包括：《如何防范购房中最容易发生的五大问题》、《防御购房纠纷的九大策略》、《如何和开发商进行购房谈判》、《购房中如何聘请律师》等。 四、204相关链接 　　包括消费者在买房时能用到的一些实用资料和图表，包括有关法律法规的索引、购房合同签订流程表、购房费用一览表、楼盘项目记录表。

    秦兵，著名消费者维权律师，现执业于北京市汉卓律师事务所。 　　生于1967年，祖籍山东省德州。 　　自1996年以来专门从事房地产法律实务，致力于维护购房者权益。 　　2001年，秦兵律师通过大量房地产案例研究，历时5年，历经90多个版本，站在维护购房者利益的立场，写出“204条商品房买卖合同”，受到广大买房人的热情拥护和支持。 　　“204条商品房买卖合同”自2001年由北京青年报首次刊登以来，不断修改和完善，受到社会广泛关注： 　　中央电视台“实话实说”三次邀请秦兵现场解说。 　　北京电视台、上海电视台、陕西电视台、西安电视台、南方电视台等电视台邀请秦兵围绕购房问题和204合同制作专题节目。 　　北京晚报、北京晨报、经济观察报、经济日报、南方周末、中国青年报、三联生活周刊等几十家报纸对秦兵和204合同持续予以报道。 　　北青网、新浪网、搜狐网、焦点网、搜房网等多家门户网站也持续报道和开辟秦兵专栏。 　　2004年，秦兵与法律出版社合作推出《204购房合同秦兵指南》，收录204合同最新修改版本，并首次出版204合同逐条释义，增加购房合同谈判操作指南，为购房者提供最专业的购房风险防范指南。

    所有投资都有风险，买房是一笔数十、百万的投资，您对买房的风险有了足够了解吗？面对一份份格式合同，问题可能在哪里出现？哪些内容必须审查？哪些条款必须争取？如果不争取，可能有什么后果？已经买过房的人又有哪些教训值得吸取？ 　　著名维权律师秦兵，致力于为消费者揭示买房风险和防范之法，自2001年推出“204条”，数十万买房人竞相下载，“实话实说”栏目三次邀请秦兵现场解说。法律出版社最新推出《204购房合同秦兵指南》，逐一解说买房风险和防范方法，为买房人提供最专业的买房指南。

一、关于204
204不仅仅是一份购房合同，更是一种信念，一种追求诚信、拒绝欺诈和维护权利的信念。
1?写给所有购房人的204/秦兵 3
中国有13亿人口，房屋是必不可少的消费品，开发商的前景光明而且作用重要，因为他们肩负着让中国人住上好房子的历史责任。遗憾的是，总是不断有受伤的购房者来提醒我这个残酷的现实!从而使我不惮以最坏的恶意来推测开发商。尽管如此，我也从未放弃在购房者与开发商之间实现共赢的理想。
2?众说纷纭——204 12
有人说“204”的出现引发了中国房地产业一场不小的地震。媒体、学者、律师、开发商、消费者，越来越多的人在关注着204。
3?204律师团 20
用共同的理想支撑起信念的力量

二、204购房合同示范文本
所有购房纠纷都与购房合同有关，你对风险的防范能力绝对取决于你签下的是什么样的合同，当然，签订合同是有成本的，你可以选择你愿意支付的成本，也可以选择愿意承担的风险……
1?全面防范——204条商品房买卖合同（秦兵释义版） 25
从买房、退房到打官司，从房屋质量、配套设施、户型面积到装修、绿化、物业管理，每一个购房人容易忽略的问题，每一个开发商可能设置的陷阱，204合同都为你一一想好了解决之道。秦兵律师对于每条的解析，又能使你更清楚地了解每一条款的来历，便于你更为灵活的应用。
2?安全底线——67条简易版商品房买卖合同 171
你可以不懂法律，你也可以没有时间，但你不能随便放弃你的安全底线。67条简易版是浓缩的204条，它涉及的是购房人最重要的利益和最应该防范的风险。
3?现行文本——建设部商品房买卖合同示范文本（秦兵质疑） 186
建设部的24条格式文本，规定了最基本的购房条款，但这么简单的合同也没有被开发商完全遵守。这份合同对于开发商的制约措施非常不具体，常常出现消费者受到损失后却无法根据这个合同要求开发商承担责任。
4?商品房认购协议(秦兵释义) 203
在目前的商品房销售中，认购协议成为开发商套住购房者的一种手段，使许多购房者欲罢不能。既然不能取消认购协议，那么就把它规定得清楚明白，使开发商无法把它作为欺诈的工具。
5?商品房买卖合同套内使用面积补充协议 209
商品房销售按套内建筑面积出售实行后，并没有解决开发商与购房者之间因面积产生的纠纷，其实商品按什么计价并不是关键，真正关键的问题是产生纠纷时如何确定标准以及产生纠纷时必须有明确的处理方式。

三、204购房合同实用指南
204并不是一个写在纸上等着开发商自愿来签的合同，那种等待只能让“花儿也谢了”,要想维护你的权益，你就必须一条一条地去争取。
1?如何防范购房中最容易发生的五大问题 215
2?防御购房纠纷的九大策略 224
3?签订204合同对购房者和开发商有什么益处 237
4?运用204合同购房需要做哪些准备 240
5?购房前电话调查必问的36个问题 242
6?开发商不签204合同怎么办 246
7?如何和开发商进行购房谈判 248
8?降龙十八掌——204条房屋买卖合同实用操作规程 251
9?购房中如何聘请律师 260
10?秦律师签约工作日记 266
11?购房之后——房屋集体维权教程 273
12?秦兵解读——最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》297

四、204相关链接
1?与204合同和商品房买卖有关的法律法规索引 321
2?购房合同签订流程表 324
3?购房费用一览表 328
4?楼盘项目记录表 330

书摘
第28条 测量机构[a33]：为保证面积数据的准确性，本房屋由出卖人先行委托测量机构在房屋竣工后进行实际测量，所委托的测量机构应当是取得国家测绘局颁发的测量资格证书的专业机构，测量行为不得委托给他人；没有取得国家测绘局测量资质证书的机构其测量结果无效，买受人有权拒绝支付房款。如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
[a33]秦兵释义：我站在小台前，一个字一个字地打，不断地就有电话打进来，有时我的写作就产生跳跃，想到明天还要去国家测绘局，我就把这一条说一说。中国的测绘行政管理机构是国家测绘局，而不是建设部的。前者是国务院的直管机构，并不是建设部的下属，这一点《测绘法》已经明确；国家测绘局将测绘分为甲、乙、丙、丁四级，在北京甲级的测量机构大概有20多家，每个级别不同的机构可以履行的测量范围不一样，有大有小。房产测绘只是其中的一项业务，并不是每个测量公司都有这个资格，所以要分清楚。其实房产测量我认为某个项目还是比较简单的，像套内使用面积的测量，普通人就可以做到。但是考虑到责任的承担，我想大家还是要找到那些取得了《测绘资格证》的机构，这样就是出了什么问题，也有人能够担
着，千万别怕麻烦。
第29条 规范与成果[a34]：为保证交易的公平性，出卖人应当根据《房产测量规范》和《房产图图式》的规定，向买受人出示测绘图，图中应当标明套内空间及公摊部位的位置与面积构成的尺寸，房屋分摊的公用部分、面积及全部长度尺寸应当注明，以使买受人可以皮尺对图中标明的面积进行核对。如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除
合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
[a34]秦兵释义：我经常看到有的消费者拿来的测量报告，好像里面只有总建筑面积、套内建筑面积和公摊面积，至于这些面积是怎么出来的，好像谁都说不清。如果消费者去找测量公司，测量公司往往说你是谁啊？你和我有什么关系？是开发商请我的，你有问题去找他！如果去找开发商，开发同就说不是我测量的，你去找测量公司。收钱的时候家家都管，出了问题谁都不管，这是一个通病。
第30条 面积核实[a35]：因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程复杂，使买受人核对及查实的成本较高，有可能产生欺诈机会，为此买受人有权根据测量报告对
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