物业管理概论

    本书是在参考大量的物业管理行业理论研究成果，总结物业管理行业实践经验的基础上，结合高职高专物业管理专业的教学特点，阐述了物业管理的基本概念，对物业管理的基础理论、市场、企业、业主组织、服务质量、社区文化建设、法制建设、智能化管理以及中国香港地区和其他国家的物业管理等进行了概略介绍。全书力求反映当前物业管理实践中的主要问题和最新的法律法规，既考虑体系的完整，又在物业管理基础理论、物业管理风险、物业管理服务质量等学科和行业研究比较薄弱的领域，从理论上进行了新的探索，以满足高职高专理论够用、突出实践的教学要求。
本书可作为高等学校物业管理专业教材，亦适合物业管理相关从业人员阅读参考。

第一章 物业管理的基本概念
第一节 物业的含义
第二节 物业管理的概念
第三节 物业管理的内容与特征
第四节 物业管理的基本环节
本章综合思考题
第二章 物业管理市场
第一节 物业管理市场的概念与结构
第二节 物业管理市场的运行机制
第三节 物业管理的市场秩序
第四节 物业管理市场的完善
本章综合思考题
第三章 物业管理企业
第一节 物业管理企业概述
第二节 物业管理企业的设立
第三节 物业管理人员的素质要求
第四节 物业管理企业风险及其防范
本章综合思考题
第四章 业主、业主大会和业主委员会
第一节 业主
第二节 业主大会
第三节 业主委员会
本章综合思考题
第五章 物业管理的基础理论
第一节 物业管理与产权理论
第二节 物业管理与公共选择理论
第三节 物业管理的代理理论
第四节 物业管理的价格理论
第五节 物业管理与社区理论
本章综合思考题
第六章 物业管理服务的质量
第一节 物业管理服务的概念
第二节 物业管理服务质量
第三节 物业管理质量标准与优化
本章综合思考题
第七章 物业管理与社区文化
第一节 社区与社区文化的概念
第二节 物业管理社区文化的内容和特点
第三节 物业管理与社区文化建设
本章综合思考题
第八章 物业管理法制建设
第一节 物业管理的法律基础
第二节 物业管理制度
第三节 物业管理法律责任
本章综合思考题
第九章 物业智能化管理
第一节 智能建筑的概念
……
第十章 中国香港地区及其他国家的物业管理
部分章节综合思考题参考答案
主要参考文献
后记

2．退出市场的秩序
（1）物业管理企业自行破产退出市场，要按规定清偿债务，确定清偿债务的方式和期限。对无偿还能力的债务人（企业）的财产做出有条不紊和公平合理的清算，以保证市场的平等竞争秩序。
（2）违反有关法规的要迫使其停止营业。对违反国家政策、法律、法令的物业管理企业，要吊销营业执照，令其退出物业管理市场；对非法经营、质量低劣的物业管理公司，要限期改正，以保证物业管理市场的正常秩序。
（3）物业管理企业退出市场时必须做好交接工作。物业管理企业不管是合同终了退出、主动退出还是被动退出，都必须做好交接工作，包括物业管理用房移交、物业资料移交、财务工作移交和管理工作移交等。
（二）市场竞争秩序
物业管理市场中的竞争是必然的，并且必须有比较完善的法规保护竞争，约束竞争中的不合理行为，确立公正而统一的竞争规则。
1．自主经营
物业管理企业进入市场竞争要有自主权，有独立的利益，不允许任何不必要的行政干预。
2．效益优先
对竞争中优胜的物业管理企业要给予鼓励，提倡开拓进取，争取最优效益；对竞争中失利的物业管理企业，要由市场经济的法则进行必要的淘汰。
3．公正乎等
给物业管理企业提供平等的竞争机会。不同所有制形式、不同经济成分的物业管理经营者，在市场上有同等的竞争权利和竞争机会。《物业管理条例》第三条规定：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。这是一种创造平等机会的有力措施。
（三）市场交易秩序
物业管理市场的交易秩序，主要是规定市场主体的交易行为，以实现市场交易活动按准则行事。
1．公开化
实行交易行为公开化，提高物业管理市场的透明度，必须有合法的契约和合同，同时还要及时公开信息。物业管理市场信息的公开有利于实际消费者和经营者的直接联系，减少交易费用，抑制价格的人为上涨。