房价与泡沫经济

    徐滇庆，1967年毕业于东北大学自动控制系，1981年获得华中科技大学经济管理硕士学位。1984年进入美国匹兹堡大学经济系，1990年获得博士学位。从1990～1994年任教于加拿大萨斯开澈温大学经济系，1994年至今，为加拿大西安大略大学休伦学院经济系终身教授和北京大学、东北大学、西安交通大学、华中理工大学和云南大学客座教授、沈阳市政府经济顾问。在1994～1995年期间，担任中国留美经济学会会长，1997～1998年期间担任中国留美经济学会副会长。著有《国际贸易税制与经济改革策略》、《政府与经济发展》、《政府在经济发展中的作用》等书，主编了《中国经济改革：分析反省前瞻》、《台湾经验和海峡两岸发展策略》、《中国国有企业改革》、《中国税制改革》等书，并在北美、欧洲和中国大陆、香港、台湾的经济学学术杂志和报刊上发表百余篇论文。

前言
第1章 房价暴涨的警告
第2章 房价理论研究
第3章 房价是否正常的评价体系
第4章 居民的购房承受能力
第5章 房价估算方法
第6章 房价与地价
第7章 房价之谜
第8章 谁来研究房价
第9章 泡沫经济与经济泡沫
第10章 泡沫经济的理论分析
第11章 房地产市场的两种需求
第12章 泡沫经济的形成与崩溃
第13章 房价飞涨的财富转移效应
第14章 房地产泡沫经济的危害
第15章 台湾的房地产泡沫
第16章 日本的房地产泡沫
第17章 泰国的房地产泡沫
第18章 香港和海南的房地产泡沫
第19章 美国有没有房地产泡沫
第20章 亚洲房地产泡沫经济的教训
第21章 房地产市场失灵与托宾税
第22章 经济适用房的弊端与出路
第23章 房地产企业的作用与制度创新
第24章 房地产政策探讨
第25章 房价是涨还是跌
附录A 世界历史上著名的泡沫经济
参考文献

这是一本被逼出来的书。. 在1997年以前，我对房地产所知甚少，根本就没有这个方面的写作计划。 在亚洲金融风暴期间，我受命穿梭于亚洲各国，组织并参与了对亚洲金融危机的研究。当时，有许多人认为，在泰国、马来西亚、印尼等国遭遇金融危机之后，下一个受害者必定是中国。根据各种经济学模型分析，我在多次国际会议上力陈：中国完全有可能保持汇率稳定。我亲眼目睹了亚洲各国遭遇金融危机后的惨状，非常庆幸中国能够成功地回避了金融风暴的冲击。在研究金融危机的过程中我读了不少资料，开始对房地产市场有了一些了解。 按照WTO协议，中国将在2006年11月以后全面开放金融领域。这将是一次严峻的考验。随着日..

2．3推动房价上涨的动力
马克思早就认识到了房价的特殊性。他说，这种垄断价格“只由购买欲
和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。”
马克思认为建筑用地的地租不断增加的主要原因是：
(1)城镇人口增加，引致对住宅需求的增长。特别是就业人口的增加导
致在市场上的购房者数目增加，从而推动地租上升。
(2)居民收入增加。从长期统计数据的回归分析可以很清楚地看到在地
租和居民收入之间存在正相关关系。毫无疑问，当居民收入增加之后，地租
也必然相应上升。居民收入增加越快的地区，地租上升得越快。
(3)可用土地资源减少。由于土地资源总量是固定的，随着经济发展，
可供开发的土地资源必然越来越少。在许多大城市中土地的供给弹性非常低
。一方面，土地作为生产和采掘的目的而被利用，如作为各种建筑材料的开
发。另一方面，土地又作为人们生产和生活空间和场所而被利用，供不应求
的现象几乎是无法逆转。在竞争中，土地所有者必然要求提高地租。
(4)建筑业投机也促使地租提高。在迅速发展的大城市中，建筑业成为
投机的重要对象，以致建筑资本家可通过房地产投机而发财致富。这种投机
狂热会使地租剧增。虽然马克思没有就建筑业的投机活动详细展开论述，但
是他毫不含糊地指出，房地产业的投机会导致房价暴涨。
除了需求方面的原因之外，推动房地产价格上升还有其他5个方面的力
量。
(1)购房者。房地产与一般商品不同，属于耐久性商品。一般住房的寿
命可达50年以上，折旧率很低。买台电视机，放上几年可能就不怎么值钱了
。可是买套房子，过几年不仅不掉价，可能更值钱了。对于衣物、鞋帽、食
品等日常消费品，人们倾向于买落不买涨。价格下降往往促使人们增加消费
量。当购买这些商品或服务的时候，人们把钱花掉了。可是购买住房就不一
样了。人们不会由于房价下降而明显地增加购房的面积。在许多情况下，人
们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅。对于住宅这样价值较高的固
定资产，人们往往倾向于买涨不买落。别看买房一出手就是几十万，可是钱
并没有消失，只不过从钞票转化成了固定资产。实在需要钱的时候，把房子
一卖，钱就回来了。买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在
购房之后，房价继续上涨。作为需求方的购房者非但不会对房价的涨势起到
遏制作用，反而会推波助澜。
(2)已经拥有住宅的人。住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有
相当大的比重。 ……